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增盈利,透开支”才是物业发展之道

多彩彩票官网:2016年06月29日     编辑:聂孝崙

编辑概况:聂孝崙,中国物业管理协会副会长、重庆市物业协会副会长、重庆华宇物业服务有限企业总经理。
    

参与“重庆市物业管理发展趋势与对策研究”和“重庆物业管理服务规范”课题研究,在报刊和西部物业论坛发表《论物业管理收费政策》、《抓好物业管理,促进社区建设》、《深渝两地物业管理比较研究》、《完善业主大会制度,促进物业管理健康发展》等十余篇优秀论文和文章。


聂孝崙先生从业17年来,十分注重行业理论研究和政策法规的建议,参与了《重庆市物业管理条例》、重庆十二五规划等法规和重大课题的论证与撰写,为行业发展出谋划策;十分注重科学的物业管理收费机制的建立,亲自参与调研、座谈或听(论)证会;十分注重地方物业专项维修资金制度的建立,提出了物业专项资金使用目录制度,被主管部门采纳;十分注重行业人才的培养,接受多家大专院校和培训机构的邀请担任客座教授;十分注重业主委员会的建设,亲自参与了20余个项目业委会的新建或改选,为区县主管部门、街道、数个业委会和企业提供咨询或培训。

 中国物业管理协会曾调查统计,76%的市民表示自己对所居住的小区物管不满意,其中28%的业主表示对小区物管服务很不满意。仅有不到三成的市民表示对所在小区的物管“满意”或“很满意”。事实上,作为物业管理方的物业管理企业,则有更多说不出来的“委屈”。
  

企业不是雷锋,在经费有限的情况下,只能是有多少费用做多少事。物业管理行业只是微利行业,在目前各大物管企业的成本构成中,人工成本占到物业管理费总额的40%、清洁方面占到10%、工程维护占15%、园林维护、社区活动占5%、管理成本占17%,加上其他不可预计费用3%,总成本占到总物管费总额的95%,因此留给物业管理企业的利润空间只有5%左右。
  

实际上管理稍不注意就要亏损。很多物业管理企业,在物业管理费用有限的前提下,便只有采取减少保洁、保安等员工的数量,从而保证相对稳定的费用。而在小区园林绿化方面,由于费用紧张,原本一年进行四五次的园林绿地维护,很多时候也缩减至两次。
  

从日常运营情况看,小区的物业管理,可能会因为更多琐事引发纠纷,而业主往往一遇到这种事,就拖欠物管费。如此一来,就陷入了一种怪圈,如大面积业主拖欠费用,而物业企业要保证正常运转,要么就缩减工人,要么干脆就直接撤出小区,前几年,这样的事例相对较多。
  

物业管理从最开始做时,因为只是开发商销售的一项附带工具,其目的只是为了更好的促销,因此当时价格普遍定得比较低,导致当前物业管理费在用于支出后所剩无几,当物业企业收取物业管理费较为困难时,立即面临运转也就十分困难,因而导致不少物业企业降低服务水准、服务质量引起投诉进而引起诉讼案件。
  

物业企业要盈利,不能限于收取有限的物业费中,而应该广开思路,适应市场的需要,由管理物业到经营物业兼容并行,大力发展物业的综合经营,实现企业的盈利,走出物业管理停滞不前的圈子。而且也只有物业管理企业盈利才能做到不断地提高物业管理水平。
  

其中,与业主协商提高物业管理收费标准,这是比较有效的方法之一,但除此之外,还有很多方法可以探索。比如多开辟公共收益,多增加广告位,将其中的全部或一部分拿出来填补物业管理费便是较好的解决办法,不过,这需要得到业主大会的同意。事实上,只要财务开支透明,业主是可以理解、支撑的。

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